韩国租房押金怎么保 — 外国人要办的那一件事跟韩国人不一样

韩国的租房押金动辄是几年的积蓄。法律确实保护它—— 但保护不是自动的，它从某个具体日期开始，而那个日期由一次申报触发。

对外国人来说，要办的那次申报，跟所有中文攻略里写的不是同一件事。

结论先讲

三道防线，按顺序
  1  对抗力      入住 + 登记住址 → 从「次日」起
  2  优先受偿    在合同上加盖「确定日期」（확정일자）
  3  小额优先    押金较小的，在拍卖登记前具备条件可最优先受偿

外国人的差别   你没有住民登录。
              外国人登录 和 居留地变更申报 顶替它
              （出入国管理法 第 88 条之 2 第 2 项）

全税和月税

两种制度，风险位置不同。

不管哪种，押金（보증금）都是你借给房东的钱。

第一道：对抗力——关键在日期

《住宅租赁保护法》第 3 条第 1 项：

租赁即使没有登记，只要承租人完成住宅的交付和住民登录， 自次日起对第三人产生效力。此时，办理迁入申报之时视为已办住民登录。

两件事要同时成立——已经入住，并且住址已申报。 保护从第二天开始，不是当天。

写给韩国人的那句，对你怎么用

你办不了住民登录。这一条就是为此存在的：

《出入国管理法》第 88 条之 2 第 2 项：

依本法办理的外国人登录和居留地变更申报，顶替住民登录和迁入申报。

所以你的居留地变更申报（체류지 변경신고）就是迁入申报。 申报那天，就是起算日。

这和我们之前写过的一件事连上了：搬家后必须申报新住址—— 出入国管理法写 15 天，代表部公告写 14 天。那不只是出入境义务。 你拖一天，押金就多裸奔一天。 搬家那一周内办掉。

同条第 1 项在别处也管用：凡是要住民登录证、誊本、抄本的地方， 外国人登录证或外国人登录事实证明可以顶替。

为什么「次日」很要命

如果房东在你申报的同一天办了抵押登记，抵押赢——你的效力从第二天才起。 押金就是这样丢的。不要在房东跑银行的同一天交尾款、搬进去。

第二道：确定日期

第 3 条之 2 第 2 项：

具备第 3 条第 1 项对抗要件并在租赁合同书上取得确定日期的承租人， 在依《民事执行法》拍卖或依《国税征收法》公卖时， 有权就该住宅（含土地）的变价款，优先于后顺位权利人及其他债权人受偿保证金。

只有对抗力，意思是「换了房东也得认我这份合同」。 加上确定日期，意思才是「房子被拍卖时，我排在别人前面拿钱」。

在住民中心（주민센터）、法院或网上办，带签好的合同去。 跟申报住址同一天办掉，别拖。

第 3 项有个前提：不把房子交还给买受人，就拿不到保证金—— 不能钥匙和钱都攥着。

第三道：小额押金最优先

第 8 条第 1 项：

承租人有权就保证金中的一定数额，优先于其他担保物权人受偿。 此时承租人须在该住宅拍卖申请登记之前具备第 3 条第 1 项的要件。

这是最强的一层——连更早登记的银行抵押都能压过。 但只适用到一定的押金额度，而且申报必须在拍卖登记之前完成。 又一个不能拖的理由。

具体金额和适用范围由总统令规定，各地区不同。 这些数字我们没有从原文核实，所以不写——问住民中心或打 1345。

签约前：房东必须给你看的东西

第 3 条之 7（2023 年 4 月 18 日新设）——出租人的信息提示义务：

订立租赁合同时，出租人应当向承租人提示下列事项： 1. 该住宅已记载的确定日期、租金及保证金等信息 （或出租人同意你查阅以代之） 2. 依《国税征收法》《地方税征收法》的纳税证明书 （或同意你查阅未缴国税、未缴地方税以代之）

第 2 项要看两遍。欠缴的税款可能排在你的押金前面。 不肯出示纳税证明的房东，本身就在告诉你答案。

第 1 项告诉你：已经有几个承租人排在你前面、金额多少。

还有一份你自己能查

《出入国管理法》第 88 条之 3 设了「外国人居留确认书」（외국인체류확인서）， 显示以某建筑为居留地申报的外国人姓名和变更日期。 按第 2 项第 1 号，租赁合同当事人本人可以申请阅览或交付—— 在出入国管理事务所或当地邑·面·洞办事处。

比你早申报的外国人承租人，顺位在你之前。

期限、续约和涨价

第 4 条第 1 项： 未约定期限或约定不满 2 年的租赁，视为 2 年。 承租人仍可主张不满 2 年的约定有效——选择权只在承租人一方。

第 4 条第 2 项值得背下来：

租赁期届满后，在承租人取回保证金之前，租赁关系视为继续存续。

合同到期那天，你的权利并不消失。

第 6 条之 3 给你一次续约请求权，续约后期限视为 2 年。 出租人无正当理由不得拒绝，但法条列了九种理由——包括拖欠达 2 期租金、 未经同意转租、故意或重大过失损坏、拆除重建，以及 出租人（含其直系尊亲属、卑亲属）要自己实际居住。

第 7 条第 2 项： 增额请求不得超过二十分之一，即 5%。 且依第 1 项，合同或上次涨价后一年内不得再涨。 市、道可以在此范围内以条例定更低的上限。

常见问题

我居留地变更申报晚了，现在怎么办？ 今天就去办。保护从申报次日起——不溯及既往，但拖得越久缺口越大。 如果房东的状况已经不稳，立刻打 1345 问处理办法。

房东叫我别去盖确定日期，正常吗？ 不正常。这个要求没有任何正当理由。盖章几乎不花钱、几分钟就好。 房东劝你别盖，那本身就是该走人的理由。

外国人能贷全税贷款吗？ 贷款产品是银行和保证机构的政策，不是法条——没读过原文的我们不转述。 直接问银行，并且问清楚附带的保证（보증）是什么。

合同到期房东不退押金。 第 4 条第 2 项让租赁关系存续到你拿回钱为止，所以不要就这么搬走、交出钥匙， 那会削弱你的地位。另有「租赁权登记命令」（임차권등기명령，第 3 条之 3） 供必须搬走的人使用。行动前先咨询：1345， 或本法第 14 条设立的住宅租赁纠纷调解委员会。

出处

住宅租赁保护法（주택임대차보호법）— 施行 2026. 1. 2.
   第 3 条（对抗力）· 第 3 条之 2（保证金回收、确定日期）
   第 3 条之 3（租赁权登记命令）· 第 3 条之 7（出租人信息提示义务）
   第 4 条（期限）· 第 6 条之 3（续约请求权）· 第 7 条（5% 上限）
   第 8 条（小额押金）· 第 14 条（纠纷调解委员会）
   https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법

出入国管理法（출입국관리법）
   第 88 条之 2 第 1、2 项 — 外国人登录顶替住民登录
   第 88 条之 3 — 外国人居留确认书
   https://www.law.go.kr/법령/출입국관리법

外国人综合咨询中心：1345（有中文）