Как защитить залог за жильё в Корее — иностранцу нужно другое действие

Залог за жильё в Корее — это чаще всего накопления за несколько лет. Закон его действительно защищает, но защита не включается сама собой: она начинается с конкретной даты, а дату задаёт одно поданное заявление.

И для иностранца это не то заявление, которое называют все обычные инструкции.

Коротко

Три уровня защиты, по порядку
  1  Противопоставимость   въезд + регистрация адреса → со СЛЕДУЮЩЕГО ДНЯ
  2  Приоритет выплаты     штамп «подтверждённой даты» (확정일자) на договоре
  3  Малый залог           повышенный приоритет, если успеть до записи о торгах

Ваше отличие   У вас нет прописки (주민등록).
               Её заменяют РЕГИСТРАЦИЯ ИНОСТРАНЦА и ЗАЯВЛЕНИЕ О СМЕНЕ МЕСТА
               ПРЕБЫВАНИЯ (Закон об иммиграции, ст. 88-2, п. 2)

Чонсе и вольсе

Две системы, и риск в них расположен по-разному.

В обоих случаях залог (보증금) — это ваши деньги, отданные хозяину взаймы.

Уровень 1: противопоставимость — всё решает дата

Закон о защите аренды жилья, статья 3, пункт 1:

Даже если аренда не зарегистрирована, с момента, когда арендатор получил передачу жилья и завершил регистрацию по месту жительства, она приобретает силу в отношении третьих лиц со следующего дня. При этом регистрация считается совершённой в момент подачи заявления о въезде.

Должны выполняться оба условия — вы уже въехали и адрес подан. Защита начинается на следующий день, а не в тот же.

Как эта норма работает для вас

Прописку вы оформить не можете. Именно для этого существует такая статья:

Закон об иммиграции, статья 88-2, пункт 2:

Регистрация иностранца и заявление о смене места пребывания по настоящему Закону заменяют регистрацию по месту жительства и заявление о въезде.

То есть ваше заявление о смене места пребывания (체류지 변경신고) — это и есть заявление о въезде. День его подачи — день, с которого пошёл отсчёт.

Это связано с тем, о чём мы писали раньше: после переезда нужно заявить новый адрес — Закон об иммиграции даёт 15 дней. Это не только иммиграционная обязанность. Каждый день промедления — ещё один день, когда залог не защищён. Сделайте это на той же неделе, когда переехали.

Пункт 1 той же статьи полезен и в других местах: везде, где требуют удостоверение или выписку о прописке, их заменяют карта иностранца или справка о регистрации иностранца.

Почему «следующий день» опасен

Если хозяин оформит залоговое обременение в тот же день, когда вы подали заявление, обременение окажется старше — ваше право возникает лишь назавтра. Именно так теряют залог. Не вносите остаток суммы и не въезжайте в тот же день, когда хозяин оформляет бумаги в банке.

Уровень 2: штамп подтверждённой даты

Статья 3-2, пункт 2:

Арендатор, отвечающий требованиям статьи 3, пункта 1, и имеющий подтверждённую дату (확정일자) на договоре аренды, при торгах по Закону об исполнительном производстве или публичной продаже по Закону о взыскании налогов вправе получить возврат залога преимущественно перед последующими правообладателями и прочими кредиторами из выручки за арендованное жильё, включая землю.

Одна лишь противопоставимость означает «новый собственник обязан признать мой договор». Подтверждённая дата означает «когда жильё продадут, я получу деньги раньше других».

Штамп ставят в 주민센터 (районный центр), в суде или онлайн — принесите подписанный договор. Сделайте это в тот же день, что и регистрацию адреса, не позже.

Оговорка в пункте 3: получить залог, не вернув жильё покупателю, нельзя — одновременно держать и ключи, и деньги не получится.

Уровень 3: приоритет малого залога

Статья 8, пункт 1:

Арендатор вправе получить определённую часть залога преимущественно перед иными обладателями обеспечительных прав. При этом арендатор должен отвечать требованиям статьи 3, пункта 1 до внесения записи о заявлении о торгах в отношении этого жилья.

Это самый сильный уровень — он перебивает даже ранее зарегистрированную банковскую ипотеку. Но действует только до определённых сумм залога и только если ваше заявление подано до записи о торгах. Ещё одна причина не откладывать.

Суммы и границы устанавливает президентский указ, и они различаются по регионам. Эти цифры мы не сверяли с первоисточником и потому не приводим — спросите в 주민센터 или позвоните по 1345.

До подписания: что хозяин обязан вам показать

Статья 3-7 (введена 18 апреля 2023 г.) — обязанность арендодателя предоставить информацию:

При заключении договора аренды арендодатель обязан представить арендатору: 1. Сведения о подтверждённой дате, арендной плате и залоге, уже внесённые по этому жилью (либо согласие на то, чтобы вы ознакомились с ними сами) 2. Справки об уплате налогов по Закону о взыскании государственных налогов и Закону о взыскании местных налогов (либо согласие на проверку задолженности)

Пункт 2 стоит перечитать. Неуплаченные налоги могут стоять в очереди впереди вашего залога. Хозяин, отказывающийся показать налоговую справку, уже дал вам ответ.

Пункт 1 показывает, сколько арендаторов стоит перед вами и на какие суммы.

И ещё один документ, который вы можете запросить сами

Закон об иммиграции, статья 88-3 вводит справку о пребывании иностранцев (외국인체류확인서): имена иностранцев, заявивших это здание местом пребывания, и даты их заявлений. По пункту 2 (1) сторона договора аренды вправе подать заявление на ознакомление или выдачу — в иммиграционной службе или в местном управлении 읍·면·동.

Иностранцы-арендаторы, подавшие заявление раньше вас, и в очереди стоят раньше.

Срок, продление и повышение платы

Статья 4, пункт 1: договор без указания срока или со сроком менее двух лет считается заключённым на два года. Арендатор при этом вправе настаивать на действительности более короткого срока — выбор принадлежит только арендатору.

Статья 4, пункт 2 стоит запомнить:

Даже после истечения срока аренды арендные отношения считаются продолжающимися до возврата залога арендатору.

В день окончания договора ваши права не исчезают.

Статья 6-3 даёт право потребовать продления один раз, ещё на два года. Арендодатель не может отказать без уважительной причины, но закон перечисляет девять таких причин — среди них задолженность в размере двух платежей, субаренда без согласия, повреждение жилья умышленно или по грубой неосторожности, снос и реконструкция, а также вселение самого арендодателя либо его прямых родственников по восходящей или нисходящей линии.

Статья 7, пункт 2: требование о повышении платы или залога не может превышать одной двадцатой, то есть 5 %. А по пункту 1 повышения нельзя требовать в течение года после заключения договора или предыдущего повышения. Города и провинции вправе установить более низкий предел своим постановлением.

Частые вопросы

Я подал заявление о смене места пребывания с опозданием. Что делать? Подайте сегодня. Защита начинается со следующего дня после подачи — задним числом она не действует, но чем дольше ждать, тем шире разрыв. Если положение хозяина уже выглядит шатким, сразу звоните по 1345 и спрашивайте о вариантах.

Хозяин просит не ставить штамп подтверждённой даты. Это нормально? Нет. У такой просьбы нет ни одного законного основания. Штамп стоит копейки и занимает минуты. Если хозяин отговаривает — это причина искать другое жильё.

Может ли иностранец взять кредит на чонсе? Кредитные продукты — это политика банков и гарантийных организаций, а не текст закона. Мы не пересказываем то, чего не читали в первоисточнике. Спросите напрямую в банке и обязательно уточните, что за поручительство (보증) к нему прилагается.

Срок вышел, а хозяин не возвращает залог. Статья 4, пункт 2 сохраняет арендные отношения до возврата денег, поэтому не съезжайте, просто отдав ключи — это ослабит вашу позицию. Для тех, кому необходимо съехать, существует судебный приказ о регистрации права аренды (임차권등기명령, статья 3-3). Сначала получите консультацию: 1345 или комиссия по урегулированию споров об аренде жилья, созданная по статье 14 этого закона.

Источники

Закон о защите аренды жилья (주택임대차보호법) — действует с 02.01.2026
   ст. 3 (противопоставимость) · ст. 3-2 (возврат залога, подтверждённая дата)
   ст. 3-3 (приказ о регистрации права аренды) · ст. 3-7 (обязанность информировать)
   ст. 4 (срок) · ст. 6-3 (право на продление) · ст. 7 (предел 5 %)
   ст. 8 (малые залоги) · ст. 14 (комиссия по спорам)
   https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법

Закон об иммиграции (출입국관리법)
   ст. 88-2, пп. 1, 2 — регистрация иностранца заменяет прописку
   ст. 88-3 — справка о пребывании иностранцев
   https://www.law.go.kr/법령/출입국관리법

Центр помощи иностранцам: 1345 (есть русский)