รักษาเงินมัดจำบ้านในเกาหลี — สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องทำต่างจากคนเกาหลี

เงินมัดจำบ้านในเกาหลีมักเป็นเงินเก็บหลายปี กฎหมายคุ้มครองเงินก้อนนี้จริง — แต่ ไม่ได้คุ้มครองอัตโนมัติ การคุ้มครองเริ่มจากวันหนึ่งที่แน่นอน และวันนั้นเกิดจากการไปแจ้งอย่างหนึ่ง

สำหรับชาวต่างชาติ การแจ้งนั้น ไม่ใช่สิ่งเดียวกับที่คู่มือทั่วไปบอก

ตอบเลย

สามชั้นป้องกัน ตามลำดับ
  1  อำนาจต่อสู้บุคคลภายนอก   ย้ายเข้า + แจ้งที่อยู่ → ตั้งแต่ "วันถัดไป"
  2  สิทธิ์ได้รับก่อน          ประทับ "วันรับรอง" (확정일자) บนสัญญา
  3  มัดจำจำนวนน้อย           ได้รับก่อนที่สุด ถ้าครบเงื่อนไขก่อนจดทะเบียนขายทอดตลาด

ข้อต่างของท่าน   ท่านไม่มีทะเบียนราษฎร
                 การขึ้นทะเบียนคนต่างด้าว และ การแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก ใช้แทน
                 (กฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 88-2 วรรค 2)

จอนเซ กับ วอลเซ

สองระบบ ความเสี่ยงอยู่คนละที่

전세 จอนเซ   วางเงินก้อนใหญ่ครั้งเดียว ไม่จ่ายรายเดือน
             ครบกำหนดได้คืนทั้งหมด — ความเสี่ยงอยู่ตรงนั้น
월세 วอลเซ   มัดจำน้อยกว่า + ค่าเช่ารายเดือน
             เงินน้อยกว่า แต่ยังต้องการสามชั้นเดียวกัน

ไม่ว่าแบบไหน เงินมัดจำ (보증금) ก็คือเงินที่ท่านให้เจ้าของบ้านยืมไว้

ชั้นที่ 1: อำนาจต่อสู้ — สำคัญที่วันที่

กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 วรรค 1:

แม้การเช่าจะไม่ได้จดทะเบียน เมื่อผู้เช่าได้รับ การส่งมอบบ้าน และทำ ทะเบียนราษฎร เสร็จแล้ว ย่อมมีผลต่อบุคคลภายนอก ตั้งแต่วันถัดไป กรณีนี้ ให้ถือว่าเมื่อยื่นแจ้งย้ายเข้าแล้วคือได้ทำทะเบียนราษฎรแล้ว

ต้องเป็นจริงทั้งสองอย่าง — ย้ายเข้าแล้ว และ แจ้งที่อยู่แล้ว การคุ้มครองเริ่ม วันถัดไป ไม่ใช่วันเดียวกัน

ประโยคที่เขียนไว้ให้คนเกาหลี ใช้กับท่านอย่างไร

ท่านทำทะเบียนราษฎรไม่ได้ มาตรานี้มีไว้เพื่อการนั้น

กฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 88-2 วรรค 2:

การขึ้นทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนที่พำนักตามกฎหมายนี้ ใช้แทนทะเบียนราษฎรและการแจ้งย้ายเข้า

ดังนั้น การแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก (체류지 변경신고) คือการแจ้งย้ายเข้าของท่าน วันที่ท่านยื่น คือวันที่นาฬิกาเริ่มเดิน

เรื่องนี้เชื่อมกับสิ่งที่เราเขียนไว้ก่อนหน้า: ย้ายบ้านแล้วต้องแจ้งที่อยู่ใหม่ — กฎหมายควบคุมคนเข้าเมืองเขียน 15 วัน ประกาศของสถานทูตเขียน 14 นั่นไม่ใช่แค่หน้าที่ทางตรวจคนเข้าเมือง ช้าไปวันหนึ่ง เงินมัดจำก็ไร้การคุ้มครองอีกวันหนึ่ง ทำให้เสร็จในสัปดาห์ที่ย้าย

วรรค 1 ของมาตราเดียวกันยังใช้ได้ที่อื่น: ที่ไหนต้องใช้บัตรหรือสำเนาทะเบียนราษฎร บัตรประจำตัวคนต่างด้าวหรือหนังสือรับรองการขึ้นทะเบียนคนต่างด้าว ใช้แทนได้

ทำไม "วันถัดไป" ถึงเป็นเรื่องเป็นตาย

ถ้าเจ้าของบ้านจดจำนองในวันเดียวกับที่ท่านแจ้ง จำนองชนะ — ผลของท่านเพิ่งเริ่มวันรุ่งขึ้น เงินมัดจำหายไปแบบนี้แหละ อย่าจ่ายเงินงวดสุดท้ายและย้ายเข้าในวันเดียวกับที่เจ้าของบ้านกำลังวิ่งเรื่องที่ธนาคาร

ชั้นที่ 2: ตราวันรับรอง

มาตรา 3-2 วรรค 2:

ผู้เช่าที่มีคุณสมบัติต่อสู้ตามมาตรา 3 วรรค 1 และมีวันรับรอง (확정일자) บนหนังสือสัญญาเช่า เมื่อมีการขายทอดตลาดตามกฎหมายบังคับคดีแพ่ง หรือขายทอดตลาดสาธารณะตามกฎหมายจัดเก็บภาษี มีสิทธิ์ ได้รับชำระเงินมัดจำก่อนผู้มีสิทธิ์ลำดับหลังและเจ้าหนี้รายอื่น จากเงินที่ขายบ้าน (รวมที่ดิน) ได้

มีแค่อำนาจต่อสู้ แปลว่า "เจ้าของใหม่ก็ต้องยอมรับสัญญาของฉัน" เพิ่ม วันรับรอง แล้วจึงแปลว่า "พอบ้านถูกขาย ฉันได้เงินก่อนคนอื่น"

ไปประทับที่ 주민센터 (ศูนย์บริการเขต) ศาล หรือออนไลน์ — เอาสัญญาที่เซ็นแล้วไป ทำวันเดียวกับที่แจ้งที่อยู่ อย่าเลื่อน

ข้อควรรู้ในวรรค 3: ไม่ส่งบ้านคืนให้ผู้ซื้อ ก็ไม่ได้เงินมัดจำ — จะกำทั้งกุญแจและเงินไม่ได้

ชั้นที่ 3: มัดจำน้อยได้ก่อนที่สุด

มาตรา 8 วรรค 1:

ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับชำระเงินมัดจำส่วนหนึ่ง ก่อนผู้ทรงสิทธิประกันรายอื่น กรณีนี้ผู้เช่าต้องมีคุณสมบัติตามมาตรา 3 วรรค 1 ก่อนการจดทะเบียนคำขอขายทอดตลาด บ้านหลังนั้น

ชั้นนี้แข็งที่สุด — ชนะแม้กระทั่งจำนองธนาคารที่จดก่อน แต่ใช้ได้เฉพาะมัดจำไม่เกินระดับหนึ่ง และการแจ้งต้องเสร็จ ก่อน การจดทะเบียนขายทอดตลาด อีกเหตุผลที่ห้ามผัดวัน

จำนวนเงินและขอบเขตกำหนดโดยกฎกระทรวง และต่างกันตามพื้นที่ ตัวเลขเหล่านั้นเรายังไม่ได้ตรวจจากต้นฉบับ จึงไม่เขียน — ถามที่ 주민센터 หรือโทร 1345

ก่อนเซ็น: สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องให้ท่านดู

มาตรา 3-7 (เพิ่มเมื่อ 18 เม.ย. 2566) — หน้าที่ให้ข้อมูลของผู้ให้เช่า:

เมื่อทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องแสดงสิ่งต่อไปนี้แก่ผู้เช่า 1. ข้อมูล วันรับรอง ค่าเช่า และเงินมัดจำ ที่บันทึกไว้สำหรับบ้านหลังนั้น (หรือยินยอมให้ท่านตรวจดูแทนได้) 2. หนังสือรับรองการชำระภาษี ตามกฎหมายจัดเก็บภาษีของรัฐและท้องถิ่น (หรือยินยอมให้ท่านตรวจดูภาษีค้างชำระแทนได้)

อ่านข้อ 2 สองรอบ ภาษีค้างชำระอาจอยู่ลำดับก่อนเงินมัดจำของท่าน เจ้าของบ้านที่ไม่ยอมให้ดูหนังสือรับรองภาษี — ตัวมันเองก็เป็นคำตอบแล้ว

ข้อ 1 บอกว่ามีผู้เช่ากี่รายอยู่ก่อนท่าน และเป็นเงินเท่าไร

และอีกอย่างที่ท่านตรวจเองได้

กฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง มาตรา 88-3 ตั้ง หนังสือยืนยันการพำนักของคนต่างด้าว (외국인체류확인서) แสดงชื่อและวันเปลี่ยนที่พำนักของชาวต่างชาติที่แจ้งอาคารนั้น ตามวรรค 2 (1) ผู้เป็นคู่สัญญาเช่าเอง ยื่นขอดูหรือขอรับได้ — ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือที่ทำการ 읍·면·동

ผู้เช่าต่างชาติที่แจ้งก่อนท่าน ก็อยู่ลำดับก่อนท่าน

ระยะเวลา การต่อสัญญา และการขึ้นราคา

มาตรา 4 วรรค 1: สัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลา หรือกำหนดต่ำกว่า 2 ปี ให้ถือว่าเป็น 2 ปี ผู้เช่ายังอ้างได้ว่าระยะเวลาต่ำกว่า 2 ปีมีผล — สิทธิ์เลือกเป็นของผู้เช่าฝ่ายเดียว

มาตรา 4 วรรค 2 ควรจำให้ขึ้นใจ

แม้ระยะเวลาเช่าสิ้นสุดแล้ว ให้ถือว่าความสัมพันธ์การเช่ายังคงอยู่ จนกว่าผู้เช่าจะได้รับเงินมัดจำคืน

สิทธิ์ของท่านไม่ได้หายไปในวันที่สัญญาหมด

มาตรา 6-3 ให้สิทธิ์ขอต่อสัญญา ใช้ได้ หนึ่งครั้ง ต่ออีก 2 ปี ผู้ให้เช่าปฏิเสธไม่ได้ถ้าไม่มีเหตุอันควร แต่กฎหมายระบุไว้เก้าเหตุ — รวมถึงค้างค่าเช่าเท่ากับ 2 งวด ให้เช่าช่วงโดยไม่ขออนุญาต ทำบ้านเสียหายโดยเจตนาหรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง รื้อถอนสร้างใหม่ และ ผู้ให้เช่า (รวมบุพการีและผู้สืบสันดานโดยตรง) จะเข้าอยู่เอง

มาตรา 7 วรรค 2: การขอขึ้นค่าเช่าหรือเงินมัดจำ ห้ามเกิน 1 ใน 20 คือ 5% และตามวรรค 1 ห้ามขอขึ้น ภายในหนึ่งปี นับแต่สัญญาหรือการขึ้นครั้งก่อน จังหวัดและมหานครอาจกำหนดเพดานต่ำกว่านั้นด้วยข้อบัญญัติ

คำถามที่พบบ่อย

ฉันแจ้งเปลี่ยนที่พำนักช้าไป ตอนนี้ทำอย่างไร? ไปทำวันนี้เลย การคุ้มครองเริ่มวันถัดจากวันยื่น — ไม่ย้อนหลัง แต่ยิ่งรอช่องว่างยิ่งยาว ถ้าสถานะเจ้าของบ้านดูไม่มั่นคงแล้ว โทร 1345 ถามทางแก้ทันที

เจ้าของบ้านบอกไม่ต้องไปประทับวันรับรอง ปกติไหม? ไม่ปกติ คำขอแบบนั้นไม่มีเหตุผลอันควรใด ๆ ประทับตราแทบไม่เสียเงินและใช้เวลาไม่กี่นาที เจ้าของบ้านห้ามท่านทำ นั่นแหละคือเหตุผลที่ควรไปหาบ้านอื่น

ชาวต่างชาติกู้จอนเซได้ไหม? ผลิตภัณฑ์สินเชื่อเป็นนโยบายของธนาคารและหน่วยค้ำประกัน ไม่ใช่ตัวบทกฎหมาย — เราไม่เล่าสิ่งที่ยังไม่ได้อ่านจากต้นฉบับ ถามธนาคารโดยตรง และถามให้ชัดว่าการค้ำประกัน (보증) ที่พ่วงมาคืออะไร

หมดสัญญาแล้วเจ้าของบ้านไม่คืนเงินมัดจำ มาตรา 4 วรรค 2 ทำให้ความสัมพันธ์การเช่ายังอยู่จนกว่าท่านจะได้เงินคืน ดังนั้น อย่าเพิ่งย้ายออกและคืนกุญแจเฉย ๆ — ทำแบบนั้นทำให้สถานะท่านอ่อนลง ยังมีคำสั่งศาลให้จดทะเบียนสิทธิการเช่า (임차권등기명령, มาตรา 3-3) สำหรับคนที่จำเป็นต้องย้ายออก ปรึกษาก่อนลงมือ: 1345 หรือคณะกรรมการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทการเช่าที่ตั้งตามมาตรา 14 ของกฎหมายฉบับนี้

แหล่งที่มา

กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법) — มีผล 2 ม.ค. 2569
   มาตรา 3 (อำนาจต่อสู้) · มาตรา 3-2 (การได้เงินมัดจำคืน วันรับรอง)
   มาตรา 3-3 (คำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า) · มาตรา 3-7 (หน้าที่ให้ข้อมูล)
   มาตรา 4 (ระยะเวลา) · มาตรา 6-3 (สิทธิ์ขอต่อสัญญา) · มาตรา 7 (เพดาน 5%)
   มาตรา 8 (มัดจำจำนวนน้อย) · มาตรา 14 (คณะกรรมการไกล่เกลี่ย)
   https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법

กฎหมายควบคุมคนเข้าเมือง (출입국관리법)
   มาตรา 88-2 วรรค 1, 2 — การขึ้นทะเบียนคนต่างด้าวใช้แทนทะเบียนราษฎร
   มาตรา 88-3 — หนังสือยืนยันการพำนักของคนต่างด้าว
   https://www.law.go.kr/법령/출입국관리법

สายด่วนชาวต่างชาติ: 1345 (มีภาษาไทย)